Existen múltiples definiciones de «promotora inmobiliaria» pero, según la RAE, un promotor es aquella persona u organización que promueve algo, haciendo las actividades necesarias para su logro. En base a esta definición, podemos llegar a la conclusión de que es una organización que desarrolla proyectos de construcción inmobiliaria, con la intención de finalizarlos y sacar una rentabilidad económica por ello. Estos inmuebles pueden ser creados desde cero o ya estar construidos, siendo rehabilitados en base a sus inicios.
En resumen, una promotora inmobiliaria no es más que cualquier persona física o jurídica pública que decide, impulsa, programa y financia una obra de edificación. Es decir, es el eje del proyecto y está de principio a fin, encargándose desde la búsqueda de la parcela hasta la entrega de las viviendas a sus respectivos propietarios.
¿Qué dimensiones pueden tener los proyectos inmobiliarios?
Su tipología puede ser muy variada, desde inmuebles residenciales hasta industriales. A su vez, las dimensiones son específicas de cada proyecto. Una promotora inmobiliaria puede realizar desde una vivienda unifamiliar hasta un complejo residencial de varias manzanas. Por tanto, podemos concluir que las dimensiones del proyecto dependerán íntegramente de las características del mismo.
De hecho, es bastante común que proyectos de gran envergadura, como por ejemplo la construcción de un residencial o varios edificios, sean realizados por varias empresas promotoras de forma conjunta, diversificando el proyecto y minimizando el riesgo.
¿Qué funciones realiza una promotora inmobiliaria?
Son múltiples las labores que debe ejercer una, pero entre todas ellas destacan:
- Son los encargados de localizar una parcela o terreno adecuado para la edificación.
- Deben encontrar o encargar un proyecto que se adecue a las condiciones y características del entorno a un equipo de arquitectos para que procedan a desarrollarlo.
- Realizan todos los procesos burocráticos necesarios para la ejecución del proyecto. Entre ellos destacan la obtención de la licencias y autorizaciones de obra, autorizaciones, permisos de la administración…
- Contratan todo tipo de seguros para garantizar la correcta ejecución de la obra y el dinero de los compradores y futuros propietarios.
- Impulsa, programa y financia el proyecto de principio a fin.
- Son los encargados de la supervisión y correcta ejecución del proyecto, desde su inicio hasta la finalización del mismo.
- Por regla general, se encargan de la búsqueda de compradores y/o de agentes comerciales que realicen esa labor.
Dicho todo esto, se puede concluir que el promotor inmobiliario es el máximo responsable a la hora de ejecutar una obra. De hecho, existen leyes que regulan una serie de obligaciones y responsabilidades a la hora de realizar cualquier proyecto. Una de ellas es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de Edificación, que hace responsable al promotor de cualquier irregularidad durante los 10 años posteriores a su finalización, debiendo solucionar el problema o, en caso contrario, indemnizando a los damnificados.
¿Es la promotora la encargada de construir y comercializar el proyecto?
Lo más común es que la promotora inmobiliaria no construya el edificio. Como hemos mencionado anteriormente, la promotora se encarga de encontrar y ejecutar un proyecto. La encargada de plasmar de manera física el inmueble es la constructora. Como se puede intuir al leer su nombre, una constructora inmobiliaria es la empresa encargada de ejecutar el proyecto, realizando el inmueble dentro de las pautas establecidas. Aquí entran desde los cimientos hasta los últimos detalles, siempre con el respaldo económico y legal de la promotora.
Al igual que la construcción del proyecto, la venta del mismo también puede estar delegada a otro tipo de empresas, normalmente a agencias inmobiliarias. Este tipo de entidades tienen como función principal ofrecer y promocionar a potenciales compradores las viviendas realizadas.
Como ya hemos dicho anteriormente, la finalidad de las promotoras es buscar proyectos que se adapten a las necesidades de sus clientes, ya sean de nueva construcción o segunda mano. Para vender el primer tipo de vivienda, normalmente se suelen crear contratos de colaboración con diferentes agencias inmobiliaria a cambio de un porcentaje de la venta en caso de encontrar un comprador.
En resumen, las tareas de una agencia inmobiliaria se pueden resumir en tres:
- Tareas administrativas: pueden redactar los contratos, adaptados siempre a las cláusulas de la colaboración con la promotora, búsqueda de ayuda legal…
- Tareas comerciales: tienen un trato directo con el cliente, se encargan de tareas de marketing, suben las promociones a portales inmobiliarios, tasación, promoción de viviendas…
- Tareas de negociación: intentan buscar un término medio para que tanto la promotora como el cliente acaben satisfechos
Aunque lo más habitual es delegar procesos, tanto en la construcción como en la venta, debido a que se minimizan riesgos y se ahorran recursos, las grandes empresas promotoras pueden llegar a realizar todo el proceso de manera conjunta. Ellas mismas, de manera interna, realizan la promoción, construcción y venta del producto, teniendo de este modo un mayor control sobre todos los procesos del proyecto.
Entonces… ¿Puedo comprar una vivienda directamente a una promotora inmobiliaria?
Muchas personas se hacen esta pregunta a la hora de adquirir una vivienda, y la respuesta es sí. En la mayoría de ocasiones, las promotoras inmobiliarias cuentan con agentes comerciales en plantilla encargados de la comercialización de los inmuebles que realizan. Al evitar intermediarios, pueden llegar a ofrecer mejores condiciones a la hora de la adquisición del inmueble y, en caso de que surja algún tipo de problema o imprevisto, la comunicación será mucho más directa.
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¿Cómo se financia una promoción inmobiliaria?
A estas alturas del artículo ya sabrás que el encargado de ejecutar y, por tanto, financiar el proyecto, es el agente de la edificación, es decir, el promotor inmobiliario. Este tiene varias formas de financiar el proyecto, destacando las siguientes:
- Recursos propios. Es la financiación que mayor riesgo conlleva debido a que el promotor está realizando una gran inversión con capital propio. En caso de éxito, será la financiación más rentable, pero en caso de no acabar el proyecto, podría suponer la desaparición de la promotora inmobiliaria.
- Financiación bancaria. Por regla general, es un tipo de financiación destinada únicamente al desarrollo de la promoción, no a aspectos como la adquisición del suelo. El banco irá entregando los fondos de manera progresiva, según avance el proyecto, y la sustentabilidad del proyecto vendrá condicionada por la viabilidad comercial de la promoción y por la experiencia previa del promotor.
- Fondos de inversión. Al igual que bancos, existen empresas privadas especializadas en financiar promociones inmobiliarias mediante préstamos promotores o préstamos puente. Dependiendo de las características del proyecto, la financiera llegará a un acuerdo específico con la promotora, definiendo todas y cada una de las variables (financiación, plazos, intereses…) para proceder a la entrega del capital correspondiente en los plazos establecidos.
- Crowdfunding inmobiliario. En vez de optar a una crédito bancario o a entidades financieras tradicionales, se pueden realizar proyectos encontrando a pequeños inversores que aporten ciertas cantidades de dinero, siempre por encima de un mínimo exigido, con la intención de encontrar una suma de personas físicas o jurídicas que acaben financiando el proyecto. Estos recibirán una rentabilidad de su dinero, en proporción al capital entregado, una vez finalice el proyecto.
